百亿旧改下的酷派危机

一年前,乐视创始人贾跃亭正式任命刘江峰为酷派集团CEO。从与360和乐视集团错综复杂的三角关系中走出的酷派手机被寄予厚望。刘江峰更是信誓旦旦要将酷派手机销量在5年提升过亿,并重回手机行业第一。而一年后,现实是郭德英退出、易主乐视、资金缺口不断扩大,同时酷派的业绩开始连续下滑,甚至陷入巨额亏损境地。

酷派10月20日公告透露出公司的自救方案,这份公告称酷派及其附属公司宇龙计算机通信科技(深圳)有限公司与深圳市星华安房地产开发有限公司签订合作开发协议。双方将共同合作开发酷派信息港城市更新项目一期、二期、三期。

据透露,双方将进行分工合作,酷派负责提供获得土地使用权前的费用,另一方则负责项目的整体开发建设。项目建设完成后,各方按照项目全部新建成物业4:6的比例进行权益分配。

此次旧改项目将带给酷派巨大收益。今年7月以来,市场一直传言酷派中国公司将转型房地产开发,通过对公司持有的大量产业项目旧改获得更高的利润回报。这一消息随后在8月初由酷派原CEO刘江峰辟谣,但从公开消息来看,酷派旗下位于广东莞、河源、西安等地的土地储备已经超过2000亩,刘江峰也曾表示,“酷派有很多资产,手握100亿的房地产。”

刘江峰彼时这句话形似给予市场以信心,但是更像为酷派旗下的土地资源进行宣传。中国房地产报记者了解到,此后包括京基集团、碧桂园、星河集团等旧改“常客”与酷派进行了接触,从此次信息港项目来看,星河集团成功“捡漏”。

捧着“金饭碗”讨饭

作为一家已有20多年历史的通信企业,酷派曾经是国产手机四强“中华酷联”之一。随着运营商对智能手机主导权的丧失,三年前,酷派便已经开始走下坡路。而受乐视事件影响,酷派在资本面一蹶不振,加之业务线并没有亮眼的产品提振业绩,市场融资方面酷派步履蹒跚。

从今年所发的财报上看,根据酷派集团8月15日在港交所发布公告显示,公司目前经营未有改善,仍处于持续亏损状态,基于对集团未经审核综合管理账目的初步评估,集团截至2017年7月31日的营业收入约为港币27.16亿元,同比下滑约52%,且集团流动资产已低于流动负债,近期偿债压力加大。

债主的频频催债为公司雪上加霜。7月27日平安银行起诉酷派,要求其提前还贷8000万元;8月18日,宁波银行深圳分行起诉酷派,要求归还差额款项4900万元及利息;8月21日,上海浦东发展银行深圳分行已向法院提起诉讼,要求酷派补足承兑汇票保证金约8996.7万元。

酷派并没到达资不抵债的困境,事实上如果将旗下的土地资源变现,酷派将从极大程度上缓解目前的资金困境。

通过已有信息,记者查询到,酷派在深圳南山高新产业园北区拥有面积超过3万平方米的酷派信息港,酷派位于东莞松山湖的天安云谷生产基地则占地面积超过10万平方米。此外,酷派还在西安高新区规划了占地面积8.7万平方米的宇龙通信长安产业园项目一期。而在2016年,酷派还与弘稼科技规划投资200亿元在广东河源建设农业生态园项目,开发面积1800亩,总持有土地面积已经超过2000亩。

其中,仅南山高新区信息港项目已经估值颇高。公开资料显示,酷派在2008年低价购入深圳科技园北区地块,加上酷派信息港及东莞松山湖等地块,酷派所持有的土地价值近百亿。2012年,酷派信息港旧改项目被列入《2012年深圳市城市更新单元计划第二批计划》,2014年该项目正式奠基。

信息港旧改项目总拆除用地面积为3.29万平方米,规划容积率7.2,总建筑面积合计20.14万平方米。其中,产业研发用房面积17.5万平方米,占比87%;另含产业配套用房建筑面积2.23万平方米、配套设施4500平方米。参考周边项目均价,该项目估值接近百亿。

刘江峰也曾表示,“通过房地产变现是最容易的,比如直接卖地,或者通过土地做资本合作,方法很多。”

星河集团的生意

不过对于专攻电子产品研发的酷派集团来说,从事产业地产项目的旧改难度颇大。信息港项目涉及老旧工业改造、产业导入、配套建设等多个旧改过程,加之集团现金的捉襟见肘,引入合作开发方是最优选择。

记者了解到,刘江峰曾在酷派内部积极推动存量土地进行房地产开发,不过由于受到内部阻力原因一度搁置。其在今年8月31日离职,不过最终酷派依然是选择合作开发这一方案解决棘手的资金短缺问题。

公告称酷派及其附属公司宇龙计算机通信科技(深圳)有限公司与深圳市星华安房地产开发有限公司签订合作开发协议。企业注册信息显示,星华安房地产开发有限公司大股东正是深圳星河房地产开发有限公司。

公告同时显示,项目建成后,酷派与星河地产将按照项目全部新建成物业4:6的比例进行权益分配,即分别得到8万平方米、12万平方米的物业面积。这也意味着通过合作开发星河集团将至少分得价值60亿元的资产。

近年来,星河集团一直高举产业地产的大旗进行模式输出,其“以产权换股权”的概念在行业内也颇有一定知名度。官网显示,星河控股集团目前旗下有四大业务集团,包括地产集团、产业集团、置业集团和金融集团,前三者分别对应的核心业务包括住宅地产、产业地产、商业地产与酒店。

而今年8月,有消息称,深圳地产商京基要入股酷派,甚至传言酷派国内业务将转型为房地产。而此次最终由星河集团获得信息港产业地产旧改项目的合作开发权也亦与其在产业地产方面的长期宣传关系密切。

不过目前产业地产操作的最大难点在于物业不能及时变现,而在酷派方现金流吃紧的情况下该项目背负着资产变现的使命。在完成第一步后,酷派能否依靠此项目打赢翻身仗,以及星河集团依靠此次“意外之财”实现利润与品牌的双丰收,还要看未来的实际运营情况。



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生产日期:2017/10/26
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